전세 계약 시 반드시 확인해야 할 것!(근저당권이 설정되어있는 주택의경우)

안녕하세요!
오늘은 오피스텔에 전세 계약을 하려고보니..(난생 첫 계약..!) 알아야 할 것 도 많고, 반드시 체크하고 행동해야하는 것들이 많아서 정리를 해봤습니다.

전세 계약에서 주택임대차 보호법을 받기 위해서 해야하는 세가지 요소에 대한 정의와 주택 임대차 보호법에대해서 알아보고, 실제로 계약 조건에 확인해야하는 부분과, 특약에 반드시 기재해야하는 부분에 대해서 알아보았습니다.

먼저 주택임대차보호법에 보호를 받기위한 세가지 요소에 대해서 알아보겠습니다.

1. 확정일자
- 정의: 임대차 계약을 하고 임대차 보증금에 대해 제 3자에게 대항력을 갖게 하기 위해 계약 체결일자를 관련 기관에서 확인해 주는것
- 발급방법: 법원 or 해당 동사무소에서 발급 받을 수 있음
임대인의 동의 없이도 임차인 또느 계약서 소지인이 언제든지 계약서 원본을 제시하고 구두로 청구하면 받을 수 있음

2. 전입신고
- 정의: 하나의 세대에 속하는 자의 전원 또는 그 일부가 거주지를 이동한 때에 신고 의무자가 새로운 거주지에 전입한 날부터 14일 이내에 주소지변경 및 등록을 위한 전입사실을 새로운 거주지 관할 기관(동,주민센터등)에 신고하는 일
- 신청 방법: 14일 이내에 거주지 관할 주민센터에 신고, 온라인 신고도 가능(민원24)

3. 실제 거주
- 정의: 전입신고 이전 실제로 이사를 해서 해당 세대에대한 소유권 및 점유권을 확보하는 행위

위의 세가지 조건을 모두 충족시켜야 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있다.

※ 요약 및 팁
- 확정일자: 계약일에 대한 공증을 받는 것(전입신고와 동시에 진행시 동일 날짜, 별도 진행시 계약일로 가능)
- 전입신고: 전입신고를 하게 되면 다음날 00시(자정)을 기점으로 효력이 발생함(대출 등이 있는 경우 말소 조건 및 전입신고 이후 추가 대출 발생 안하겠다는 특약 등을 명시해야함)
- 실제거주: 기존 세입자가 이사가고 해당 세대에 대한 키/번호키 등을 인계 받고 실제로 점유하게되는 형태

이 세가지 조건을 충족시켰을때 주택임대차보호법으로부터 임차인은 보증금에 대해 보호를 받을 수 있는데요, 주택임대차 보호법은 아래와 같습니다.

■ 주택임대차보호법
- 제정일: 1981년
- 주요 내용: 민사 집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매 시 임차 주택(대지를포함)의 환가대금에서 후순위권리자, 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 권리가 있다. 이 경우 우선변제의 순위와 보증금에 대하여 이의가 있는 이해관계인은 경매법원 또는 체납처분청에 이의를 신청 할 수 있다.

임대의 기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 보고, 다만 인차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장하여 임대를 종료할 수 있다(4조), 임대인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나, 계약 조건을 변경하지 아니한다면 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차 한것으로 본다.

임대차가 종료하였으나 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임대인의 협력없이 임차주택을 관할하는 법원에 단독으로 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 임차권등기명령이 결정되어 임차권등기를 한 임차인은 이사를 하거나 주민등록을 옮기더라도 기존에 보유하고 있던 대항력과 우선변제권이 유지된다. 임차인은 임차권등기명령의 신청 및 그에 따른 임차권등기와 관련하여 소요된 비용을 임대인에게 청구할 수 있다

이 법에 위반된 약정(約定)으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다(주택임대차보호법 제10조)
(→ 임차인에게 불리한 특약은 효력이 없다)

요약해보면
1. 채권자 보다 우선하여 보증금을 변제 받을 권리가 있다.(근저당권 설정일보다 먼저 전입/확정일자/거주 조건 만족시)
2. 2년 거주는 특약조건에 1년등으로 명기되었어도 보장이된다. 다만 2년 이내에 임대를 종료 할 수 있는 권리도 있음
3. 보증금을 돌려받지 못한 경우, 법원에 단독으로 임차권 등기 명령 신청 가능
4. 이 법에 위반된 약정(특약)으로써 임차인에게 불리한 조항은 효력이 없다.

여러 측면에서 임차인에게 매우 강력한 권리를 부여하는 주택임대차보호법! 이를 실행하기위해서 반드시 세가지 조건을 충족 시켜야합니다..!!

저희가 전세계약을 맺으려는 오피스텔의 경우 몇가지 우려 상황이 있습니다.

① 근저당권이 설정되어있음(채권 최고액 3억)
② 이사일이 토요일(전출 예정일은 확인 필요)

두가지 문제라면 문제가 있는데, 기존 임차인분이 임대인분의 가족이기 때문에 사실 근저당권은 다른 세입자가 있었을 경우 존재하지 않았을 것 같아요, 하지만 등기부등본상에 존재하기때문에 반드시 말소시키고 계약을 진행해야합니다!

그리고 이사일이 토요일이라, 잔금일도 토요일이 되었는데, 이때 전입신고를 먼저 할 수 있는지 확인해보아야합니다.

자세하게 보면 아래와 같습니다.

1. 근저당권 설정(채권 최고액 3억) 해제
채권최고액은 보통 대출금액의 120%로 설정,
3억인 경우 300,000,000 x (100/120) = 250,000,000원 (※ 정확한 대출금액은 확인해보아야함)

①잔금일 전에 집주인이 갚아야할 대출금과 이자, 근저당권 말소를 대행하는 비용이 정확하게 얼마인지를 알아보아야함
②임대인과 임차인, 그리고 공인중개사는 모두 함께 임대인이 대출 받은 금융기관으로가서 대출금을 상환하고, 은행 법무사가 근저당권 말소를 대행하도록 하면됨
③근저당권 말소를 신청하면 등기부등본에 등기되는데 평일 기준으로 약 3일 정도 소요

이렇게 해야하는 이유는
① 잔금으로 대출금을 갚기로 약속했으나, 임대인이 약속된 금액을 대출금 상환에 이행하지 않는 경우
② 근저당권과 전세입자있는 집에는 아무도 전세를 오려고 하지 않음
※ 근저당권 설정/해지에 관한 참고사항
- 근저당권 설정의 경우 은행에서 등기 비용 부담, 해지의 경우 차주가 부담
- 대출금을 갚을 때 근저당권 말소를 진행하지 않을 수 도 있음. 그렇다면 말소되지 않은 근저당권을 최초 설정한 기준으로 순위가 정해짐

집 주인분이 절대 이럴 일은 없다고 하지만, 어떤 일이 일어날지는 아무도 모르는거니까요..! 확실하게 진행해야합니다.

2. 기존 거주자가 토요일에 이사를 가야하는 상황에서 잔금/전입신고 가능일?
- 전입신고 방법
① 토요일에 온라인으로 신청
- 이 경우 월요일에 접수가 진행되어 화요일 00시 부터 효력이 발생함
- 부동산 계약 시 신규 근저당권 설정을 하지 않겠다는 특약을 넣으면 문제 없음
② 임대인의 동의를 구해 미리 전입신고하는 방법
- 기존 임차인이 퇴거 신청 이전(토요일) 신규 임차인 전입(토요일) 동일 기간 동안 한 집에 세대주가 두명이 되므로, 해당 주소지에대한 증빙 서류(임대차 계약서 등)이 있으면 하루이틀 정도 미리 전입신고 신청이 가능함.

우려가 되는 부분에 대해서 한번 더 특약으로 조건을 걸 수 있는데요.
아래 특약을 기재하는 경우 전세사기의 위험에서 한결 안전해 질 수 있습니다.

3. 특약에 등재 해야하는 부분
① 임대인은 계약 당시의 등기부상 권리 관계를 잔금 익일까지 유지하기로 하며, 이를 위반시 임차인은 계약을 해제 할 수 있으며, 이에 따른 손해배상금액은 임대인과 임차인의 합의에 따르기로 한다. (보통 이루어지는 특약사항)
(우리가 넣으면 좋은 특약→ 임대인은 계약 기간 동안 임차물건에 대해 근저당을 설정하지 않는다.)
② 잔금을 치르는 당일에 잔금으로 근저당권을 말소한다.
(→ 중도금을 치르는 당일에 중도금으로 근저당권 설정 해제 및 말소등기 조건으로한다.)
※ 저희는 중도금으로 근저당권을 말소 한 이후에 계약을 진행하기로 했습니다.

위의 주의사항 및 특약사항을 제대로 확인한다면, 전세 사기의 위험으로부터 우리의 보증금을 잘 보호 할 수 있을 것이라고 생각됩니다.

저희와 같은 케이스의 경우에 한번 잘 확인해 보시면 문제 없이 안전한 전세 계약을 하실 수 있을 것 같아요!

추가로 전세 계약 진행 및 향후 후기에 대해서도 포스팅해볼게요!

감사합니다!