공공지원 민간임대란? (뉴스테이) 분양전환 가능할까?

안녕하세요

오늘은 공공지원 민간임대 정책에 대해서 알아보려고해요.

 

 

1. 공공지원 민간임대주택은?

2. 공공지원 민간임대 주택의 장점과 단점

3. 향후 전망과 개인적인 생각

 

 

1. 공공지원 민간 임대 주택이란?

 

이 제도는 뉴스테이에서 시작했습니다. 그래서 뉴스테이를 먼저 알아볼 필요가있어요.

 

뉴스테이란 무엇인가?

 

 

뉴스테이는 박근혜 정부때 처음 등장했어요.

다들 아시다시피 박근혜 정부 시절에는 부동산 침체기였는데요, 당시 경제부총리였던 최경환 부총리는 빛내서 집사라고 할정도로 이슈였는데요.

 

지금 따지고보면 그때 그 말을 들었어야했는데.. 싶죠. 당시에는 여론의 묻매를 맞았답니다.

 

그 정도로 부동산 분위기가 좋지 않았기때문에, 민간 사업자의 신규 주택 건설이나 임대 사업이 잘 이루어지지 않았어요.

그래서 박근혜 정부때 행복주택과 더불어 뉴스테이라는 정책을 중점 사업으로 시작합니다.

 

이 뉴스테이의 법적 명칭은 기업형 임대주택인데요.

쉽게 말하자면 기업이 운영하는 임대 사업이라고 보시면 될 것 같아요.

그치만 돈도 안되고 사업성이 떨어지는 이런 임대 사업을 어떤 기업들이 할까요?

 

그래서 정부에서 민간 기업에 많은 혜택을 줍니다. 

공공택지나 유휴부지를 나라에서 제공하고, 대신에 건설사는 임대아파트를 짓고 최대 8년동안 임대사업의 의무를 갖게하는 정책이였죠.

 

뉴스테이의 목적은 저소득층이 대상이 아닌 중산층을 겨냥한 임대아파트였어요. 평형도 크고 임대료가 공공임대에 비해 비싼대신, 질좋은 주거 환경을 제공하는 것이 장점이였죠.

 

다만 이 정책의 가장 큰 문제점은 바로 분양 의무에 대한 부분입니다. 사업활성화를 위해 택지, 세제, 금융, 용적률 등 각종 인센티브를 제공했지만, 분양에 대한 의무나 분양가 상한제와 같은 이익환수제도를 전혀 고려하지 않은 반쪽짜리 제도였죠.

 

다만 뉴스테이를 처음 시행하던 그 당시는 8년뒤 시세가 오히려 떨어질것같다는 전망이 강했고, 따라서 그 손해를 건설사가 떠안게 될 것이라는 분위기가 강해서, 이런 인센티브 없이는 건설사에서 이런 사업에 참여하라고 할 수 가 없었죠.

 

그리고 이런 뉴스테이 사업은 문재인 정부 들어서 다시 정비되게됩니다.

 

유명한 그 분이죠, 전 국토부장관이였던 김현미님이 뉴스테이를 약간의 공공성 강화와..? 뭔가 다르게 한다고 이름을 변경했는데요.

 

이때 공공지원민간임대라는 단어가 처음 등장합니다.

 

 

기존과 달라진 것은 크게 보면

 - 초기 임대료 제한 : 일반 공급의 경우 주변 시세 95% 이하, 특별공급의 경우 주변시세 85% 이하

 - 입주 자격 제한 : 무주택자 우선

 - 도시계획 인센티브 시 공공기여 의무화 : 증가된 용적률의 50% 이하로 공공 임대 주택으로 기부 채납

 - 임대 기간: 기존 8년 → 변경 10년

  

가장 큰 변화가 있었던 것은 무주택자 우선권 부여와 초기 임대료 인하에 대한 부분인데요.

 

공공지원민간임대는 초기 임대료 대비 임대료를 신규 계약시 5% 상한 인상 가능합니다. 따라서 초기 임대료가 가장 중요한데, 이 임대료 산정을 주변시세 대비 저렴하게 책정 할 수 밖에 없도록 상한한 것이죠. 

 

이런 점들은 아주 좋은 변화라고 할 수 있습니다.

 

다만 그럼에도 불구하고 사람들의 많은 관심을 받지 못하고 비판을 받는 부분은 

 

바로 분양 전환에 대한 부분인데요.

 

공공임대아파트의 경우도 후분양시 분양가 문제로 많은 다툼이 있는데, 공공지원 민간임대의 경우 아무런 규정이 없습니다.

 

http://www.kyeongin.com/main/view.php?key=20220125010004521 

감당 못할 분양전환가 `10년의 꿈` 접고 떠나는 사람들

 

공공 지원 민간임대 관한 특별법을 보면

 

1. 분양 전환 여부에 대한 고지 없음

2. 분양 전환 시 분양가에 대한 제한 없음

 

공공임대나 민간임대의 경우 이 분양 전환에 대한 부분이 가장 큰 이슈로 작용하는데 

공공지원민간임대 관련 특별법에는 이런 내용이 전혀 없습니다.

 

 

민간임대주택에 관한 특별법을 보면

 

“공공지원민간임대주택”이란 임대사업자가 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 이 법에 따른 임대료 및 임차인의 자격 제한 등을 받아 임대하는 민간임대주택을 말한다. "

 

이렇게 정의가 되어있고 분양관련된 내용을 찾아보면

 

■ 도시계획 인센티브를 통한 50% 용적률 이하의 범위에서 공공임대 주택으로 기부 채납하는 경우

 

1. 임대사업자는 완화용적률에서 기준용적률을 뺀 용적률의 50퍼센트 이하의 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 비율을 곱하여 증가하는 면적에 해당하는 임대주택을 건설하여 시ㆍ도지사에게 공급하여야 한다. 이 경우 주택의 공급가격은 「공공주택 특별법」 제50조의3제1항에 따른 공공건설임대주택의 분양전환가격 산정기준에서 정하는 건축비로 하고, 그 부속토지는 시ㆍ도지사에게 기부채납한 것으로 본다.

 

→ 공공건설임대 주택의 분양 전환 산정 기준을 통해 산정한 금액으로 공급

 

■ 민간 임대에 대한 분쟁 및 조정 신청에 관한 법률

 

② 공공주택사업자 또는 임차인대표회의는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 분쟁에 관하여 조정위원회에 조정을 신청할 수 있다.  <개정 2020. 12. 22.>

1. 제1항 각 호의 사항

2. 공공임대주택의 분양전환가격. 다만, 분양전환승인에 관한 사항은 제외한다.

③ 공공주택사업자, 임차인대표회의 또는 임차인은 「공공주택 특별법」 제50조의3에 따른 우선 분양전환 자격에 대한 분쟁에 관하여 조정위원회에 조정을 신청할 수 있다. 

 

→ 분환전환 승인에 대해서는 왈가왈부 할 수 없지만, 분양 전환 시 분환 전환에 대한 가격 및 우선 분양 전환 자격에 대한 분쟁을 조정위원회에 조정 신청 가능

 

 

두가지 법률에 대한 해석이 조금 갈릴 수 있겠지만, 공공지원민간임대에 임차인으로 들어가시는 분들은 만약 분양 전환시 이런 여지가 있기 때문에 아예 분양권에대한 권리 주장이 어려울 것 같아 보이지는 않습니다.

 

하지만 10년뒤 일은 아무도 모르는 것이기 때문에, 그 이후에는 어떤 분쟁이 있을지, 또 이 정책에 대해서 어떤 평가를 받을지 궁금하네요.

 

2. 공공지원 민간임대 주택의 장점과 단점

 

공공지원 민간임대 주택에 대해서 임차인이 느낄 수 있는 장점과 단점에 대해서 요약해볼게요.

 

■ 장점

  - 주변 시세 대비 낮은 임대료(전세, 월세 대비)

  - 무주택자의 주거 안정성 강화(일반 전세나 월세 대비, 8~10년 거주 보장)

  - 상대적으로 공공임대 주택 대비 높은 주거 만족도 

  - 청약통장 사용하지 않음(무주택 유지로 주택 청약 도전 가능)

 

■ 단점

  - 분양 전환 여부에 대한 미확정

  - 분양가 산정 방법에 대한 제한이나 별도 고지 없음

 

장점이 분명하지만, 단점이 정말 치명적이기 때문에 공공지원 민간임대 주택을 바라보는 시선이 좋지만은 않은 것 같아요

 

3. 향후 전망과 개인적인 생각

 

최근에 분양했던 동탄더테라스(공공지원민간임대)의 경우 

8억 이상의 높은 임대료로 분양을 했는데, 8억 이상의 보증금을 추가로 예치하게되면 8년뒤 분양전환에 대한 보장을 했다고하죠..?(매매예약..)

 

https://www.edaily.co.kr/news/read?newsId=03896646632194768&mediaCodeNo=257&OutLnkChk=Y 

공공지원 민간임대라더니 매매예약?.."사실상 꼼수분양"

 

공공의 지원을 받고하는 엄연한 공적 사업의 일환인데, 반쪽짜리 법안으로 인해서 이런 꼼수분양 같은 일이 일어나고있습니다...

 

입주자 모집 공고문에는 분양권을 부여하지 않는다고 명시가 되어있지만, 당첨자들에게 뒤로 연락해서 이런 일들을 벌인다고하더라구요...

 

참 안타까운 일인 것 같습니다.

 

공공지원 민간임대에 대한 정책 자료는

 

http://www.molit.go.kr/pr-housing/

공공지원 민간임대주택 정책

여기 사이트에서 볼 수 있는데요

 

들어가보면 이 정책에대해서 얼마나 무관심하고 방치되어 있는지 알 수 있습니다.

 

사이트 배너만 공공지원 민간임대지 사이트 들어가보면 온통 뉴스테이 자료들만 있습니다.

 

 

사업의 지속성도 없고, 단기 이벤트성으로 끝나는게 아닌가 싶어요.

 

정책적으로 실패했다면 보완하고, 기존 정책들을 다시 다듬고 했으면 좋겠는데 이런 좋은 제도들이 그냥 방치되어있다는 것이 참 안타깝고 아쉽더라구요.

 

최근 각 후보들이 주택 공급에 대한 정책들을 많이 제시하고있는것으로 알고있는데, 새로운 무언가를 제시하기전에 기존 정책들이 어떤 문제점이있고 어떻게 개선해야 할지 면밀히 검토해주었으면합니다.

 

"공공"이라는 단어를 붙였다면, 반드시 그 단어가 가진 의미와 의도를 잘 살릴 수 있는 정책이 되었으면 좋겠습니다.

 

감사합니다.

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그럼 이만!!